부동산 관련 조세정책

최근 부동산 관련 정책들이 여러번 발표되고 있습니다.

이번 세재 개편의 가장 큰 목적은 주거 안정 및 주거 투기성 단속입니다.

 

오래 살수록 혜택을 주고 실거주자가 아닌 투기성 투자자들에게는 제약을 주고 더이상 투기를 하지 못하도록 하는 것입니다.
실거주를 충족하기 위해 투지가들이 기존 전세자를 내보내고 실거주를 하기 시작하면 기존 전세 임차인들은 다시 전세를 구하러 나가야 하는데 다수가 가고 싶은 집은 갈수록 더 구하기 어려워지고 가격도 비싸질 것입니다.
투자자들 중에서 똘똘한 한채를 마련하고 다른 것들은 정리하자는 이야기가 돌고 있습니다.
모두 똘똘한 한채로 서울/수도권에 집을 마련하면 변두리나 지방에는 수요가 부족하여 부동산 가격 하락이 예상됩니다.
즉, 부동산 주택가격 양극화가 심해질 것입니다.
현재 아이들 교육등으로 주거지를 마련해 전세를 살고 있는데, 집주인이 들어오겠다고 전세 계약을 갱신하지 못하면 부근에서 다른 전세를 구해야 하는데, 같은 경우가 몇건만 있어도 전세는 희귀하게 되고 주변 전세가도 인상될 것이고 원하는 지역에 거주할 수 없게 되는 경우도 생길 수 있습니다.

 

계속 추가되는 세법으로 인해 갈수록 세법이 어려워지고 있습니다.
회계사나 세무사분들께 여쭤보아도 바로 답변이 힘드시고 알아보고 연락을 주실 정도입니다.
그리고, 정확한 답변을 위해서는 해당 사항을 모두 확인해야 한다 하십니다.
예를 들어, 상속인지, 공동명의인지, 어느 지역에 보유하고 있는지, 몇개를 가지고 있는지, 구입한 시기가 언제인지 등 여러 조건에 따라 세금이 다 다르게 적용됩니다.
부동산과 관련해서 세금은 취득할때 취득세, 보유할때 재산세와 종부세, 양도할때 양도소득세로 납부해야 합니다.
어떤 세무사님은 복잡해서 부동산 관련 신고대행은 하지 않는다는 분도 계십니다.
정책들이 여러가지 쏟아져 나오고 있는데, 실제 현장에서 어떤 결과로 나올지 알수가 없습니다.
추가 또는 변경된 정책들을 적용하기가 너무 어렵습니다.

좋은 취지에 맞게 만들어진 정책들이 잘 적용되어 서민들의 주거가 개선된다면 참 좋겠습니다.
하지만, 대출규제 등으로 실제 현금을 많이 보유한 진짜 부자들은 타격받는 것이 별로 없습니다.
보유한 재산이 많고, 월세 등 현금흐름이 많다 보니 올라갈 폭이 큰 똘똘한 아파트들은 매도하지 않아도 종부세를 충분히 부담하고도 시세 차익을 거둘 수 있기 때문입니다.
모든 정책에는 헛점이 있을 것이고, 이제 재빠른 투자자들이나 세무사님들은 합법적인 절세의 방법을 찾아내실 것입니다.
겁없는 분들은 탈세도 시도할 수 있을거라 예상됩니다.
법적으로 실거주 등 서류만으로 평가가 힘든 항목들에 대해서는 충분히 빠져나갈 방법들을 찾아낼 것이라 예상됩니다.

 

주택 임대소득을 소득으로 마련했던 임대사업자들이 많이 있었는데 임대사업자에 대한 모든 혜택을 취소하겠다는 발표로 반발이 있었습니다.
기존 임대사업자들은 비과세 혜택 등 세제 혜택을 보고 정해진 기간인 4년과 8년을 채우면서 원하는 시점에 매도하지 못하여 시세차익을 반환하면서 임대사업자를 유지했는데, 갑자기 임대사업자에 대한 혜택이 없어져서 혼란이 가중되었습니다.

 

최근 발표된 임대차3법은 임대사업자 또는 기존에 임대인이었던 분들에게는 타격이 클 것으로 보입니다.

임대차3법은 계약갱신요구권, 전월세 상한제, 전월세 신고제입니다.

이제는 임대인이 갑이 아니라 임차인만 보호해주는 법으로 인해 임대인이 을이 된 상황입니다.

계약을 갱신하며 임대료를 올릴 때는 기존 임대료의 5% 이하로만 올릴 수 있습니다.

또한 각 지자체가 경기, 물가, 주택수급 상황 등을 고려해 조례로 그 이하로 상한선을 정할 수도 있도록 허용하고 있어 지역별로 상한선이 달라질 수 있습니다.

임대인은 기존 월세에서 5% 상한선을 초과해 인상을 요구하는 것은 이제 법적으로 금지되는 행위입니다.

현행 주택임대차보호법에 따르면 집주인은 계약 종료 전 6개월에서 2개월 사이 세입자에게 계약 갱신 거절을 통보할 수 있습니다. 

재건축 조합의 조합원으로서 입주권 받기 위해 2년간 실거주의 조건이 생길 경우는 계약갱신 요구를 거부할 수 있습니다. 

계약갱신을 거절한 경우 집주인은 계약 갱신했을 2년간 실거주 해야 합니다. 이 기간을 채우기 전에 다른 세입자를 들이게 된다면 손해배상 청구대상이 됩니다.

 

다만, 세입자가 요구권을 행사하더라도 집주인이 거부할 수 있는 예외조항이 있습니다.

세입자가 2개월 치 이상 월세를 연체한 경우

세입자가 집주인 동의 없이 해당 집을 다시 세 줬을 경우

세입자가 임차한 주택을 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실돼 집을 빌려줄 수 없는 상황일 경우

서로 합의해 집주인이 세입자에게 상당한 보상을 제공한 경우 등

 

전월세신고제가 도입될 경우 세입자 혹은 집주인이 계약 체결로부터 30일 내에 거래 내용을 지자체에 신고해야 합니다.

신고를 빠트리면 5만 원, 허위로 신고하면 100만 원 이하의 과태료가 부과됩니다.

세입자가 전입신고를 하면 자동으로 전월세 실거래 신고도 한 것으로 처리됩니다.

전월세신고를 하면서 임대차계약서까지 제출하면 확정일자가 자동으로 부여될 예정입니다.

원할한 신고 위해 신고는 구청을 방문할 필요 없이 인터넷 홈페이지에 접속해 거래내역을 입력한 후 전자서명을 하는 방식이 추진되고 있습니다.

 

바뀐 부동산 조세정책으로 혼란스러울 분들 위해 정리해보았습니다.