재개발 재건축 투자 완전정복

1. 조합원 지위양도 가능한 매도자 자격

10년이상 보유 + 5년이상 거주 + 1가구 1주택(2018.1.25)

세대원 전원 학업 근무 등의 이유로 이주

상속 주택으로 세대원 전원 이주

해외 이주 혹은 2년이상 체류

국가, 지자체, 금융기관 등에 의한 경공매

2003.12.30 이전에 조합 설립된 경우 그때부터 계속 보유한 자

 

2. 투자해도 괜찮은 구역

조합설립 전 재건축구역

관리처분인가 전 재개발구역

투기과열 지구 외 재개발재건축구역

사업시행인가 신청접수일자 2018.1.24 이전인 재개발구역

 

3. 재개발 재건축 재당첨 제한

투기과열지구 내 5년간 재당첨금지

재개발 구역 입주권 당첨 또는 5년 내 일반분양 당첨시 입주권 나오지 않음

 

4. 정비사업 종류

주거환경 개선사업	기반시설이 극히 열악+노후시설 과도 밀집
재개발사업	기반시설 열악 + 노후시설 밀집
재건축사업	기반시설 양호 + 노후시설 밀집
도시환경정비사업	상공업지역 / 상권활성화 / 도시환경 개선

 

5. 재건축 vs 재개발

	재건축	재개발
환경	양호	열악
조합원	토지 + 건물	토지, 건물, 토지+건물
주거이전비, 영업보상비	미지급	지급
현금청산자 비율	거의 없음	예측하기 힘듦
기부채납 등 사업비용	적음	많음
입주권	여러 개 가능(과밀억제권역 제외)	1세대당 1개
초기투자비용	크다	적다
사업속도	빠르다	느리다

* 지역주택조합은 주의

3종 + 용적률180% 이하 재건축 가능

2종 + 용적률150%이하 재건축 가능

 

6. 재개발 재건축 투자의 좋은 점

조합원이 먼저 선 분양을 받고 이후 남은 것이 일반 분양 됨

전매가 일반분양에 비해 수월

미래의 신축아파트를 선점할 수 있음

 

7. 관련 용어

감정평가액	조합원의 부동산 가치를 평가한 금액
비례율(예상/추정)	구역 조합의 사업성
조합원분양가	조합원에게 분양하는 가격
프리미엄	매도자의 수익

분양기준가액 = 권리가액(감정평가액 * 비례율)

조합원분담금 = 조합원분양가 - 분양기준가액

(조합원분담금은 새 아파트 분양시 내가 더 보태야 하는 금액)

프리미엄 = 매매가 - 분양기준가액

매매가 + 조합원분담금 = 총 매입금액

(주변 아파트 시세와 비교하여 투자금 대비 100% 이상 수익이 나는지 확인할것)

 

8. 재개발 재건축 정보

https://cleanup.seoul.go.kr/cleanup/mainPage.do

정비사업 정보몽땅

서울지역은 클린업시스템 홈페이지 첫화면에서 아래로 조금 내려가면 지도에서 지역을 선택할 수 있습니다.

지역 선택하시면 재건축 재개발 사업의 진행현황을 확인할 수 있습니다.

해당 내용 중 조합연락처도 확인 가능하여 직접 문의할 수 있습니다.

 

경기도지역은 경기도청 '정비사업 추진현황'에서 확인할 수 있습니다.

https://www.gg.go.kr/open-data?s_category=7572 

사전정보공표

 

그외 지역은 해당 시청에서 정비사업 메뉴 및 검색을 통해 확인할 수 있습니다.

호갱노노나 네이버부동산에서도 재개발 재건축 위치 및 정보 확인이 가능합니다.

 

재개발 재건축 위치에 속하는지 확인하는 방법

https://seereal.lh.or.kr/main.do

씨:리얼 (SEE:REAL)

 

9. 재건축정비사업 추진절차

안전진단(13년) -> 추진위원회 구성(11년) -> 조합설립(9년) -> 사업시행(5년) -> 관리처분(2년) -> 착공(이주,일반분양,착공,준공)

(관리처분인가 전에 계약하고 관리처분인가 후에 등기 - 관리처분인가 전에 명의가 변경되면 명의자는 5년 재당첨 제한)

관리처분총회 또는 관리처분인가 신청완료 등의 현수막으로 미리 확인 가능(관리처분인가 신청하면 대략 2~6개월 내 인가남)

 

10. 보류지

정비사업 중 생길 수 있는 착오를 대비하기 위해 일부 가구를 분양하지 않고 남겨두는 물건(최대 1%)

완공 6개월 앞둔 시점에 조합이 신문등에 공고

경매처럼 현장에서 입찰하여 고가 순 낙찰

잔금을 빠른 시기안에 내야 해서 부담이 있지만 그만큼 저렴한 시세로 받을 수 있다는 장점(시세의 90%정도)

 

11. 조합원 자격

투기과열지구인 경우 재건축사업은 조합설립인가 후, 재개발사업은 관리처분계획 인가 후 매수하는 경우 조합원이 될 수 없다.

재개발 관리처분인가 이후 조합원 지위 변경 가능하려면 투기과열지구가 아니어야 하고, 사업시행인가 접수일자가 2018.1.24 이전이어야 함.

재개발은 1가구 1입주권이니 한 구역에 다른 물건이 있는 경우 입주권이 인정되지 않을 수 있으니 조합에 꼭 문의할 것(부동산 말만 믿으면 안됨).

조합설립 후 3년 내 사업시행인가 신청하지 않은 구역 or 사헙시행인가 후 3년 내 착공하지 않은 구역 or 착공 후 3년내 준공 못 할 경우는 조합원 지위 양도가 가능(단, 3년 이상 보유한 경우)

 

12. 가로주택 정비사업

가로구역 : 도시계획도로로 둘러싸인 지역(도시계획도로가 통과하면 안됨)

가로주택 정비사업은 가로구역에서 종전의 가로를 유지하며 소규모로 주거환경을 개선하는 정비사업

평균 사업기간 : 2~5년

사업시행인가가 나면 거의 끝난 것으로 볼 수 있음

초기 진행되는 단지 찾으려면 '정비사업전문관리업자 입찰 공고' 확인