법인 부동산투자 1인기업 만들기

1. 법인 취득세 중과 되는 요건(4가지 모두 만족하는 경우)

- 수도권과밀억제권역에 본점 설립, 지점 또는 분사무소 설치

- 수도권과밀억제권역 내에서 설립된지 5년 미만

- 수도권과밀억제권역 내에서 부동산 취득

- 중과세에서 제외되는 업종(신축업, 주택임대업 등) 해당되지 않아야 함

=> 중과 피하려면

- 비과밀억제권역을 본점으로 법인 설립

- 과밀억제권역에서 설립된지 5년이 지난 법인 인수

- 비과밀억제권역 부동산 매입

- 중과세가 적용되지 않는 업종 운영(신축업, 주택임대업)

(과밀억제권역 밖에서 5년이 지난 법인이 과밀억제권역안으로 전입 시 그때부터 5년이 지나야 취득세 중과가 되지 않음)

 

2. 부가가치세

85제곱미터 초과인 주택을 양도하는 경우 건물분의 10%를 부가가치세로 납부해야 함

1과세기간(1월~6월,7월~12월) 내

매수 1회 있는 경우 매도는 1회까지만, 2회부터는 간주 매매사업자가 됨

매수 없다면 매도는 2회까지만

매도 없다면 매수는 제한없음

임대인이 일반과세이고 임차인이 일반과세인 경우 임차료에 대해 10% 부가세 징수

임대인이 간이과세이고 임차인이 일반과세인 경우 임대인은 세금계산서 발급 없이 3% 부가세 납부하고 임차인은 환급받지 못함

임대인이 일반과세이고 임차인이 면세인 경우 임차료에 대해 10% 부가세 납부하고 임차인은 환급받지 못함

 

3. 포괄양수도 계약

포괄양수도방식에 의해 사업을 양수하면 부가가치세 없이 거래 가능

사업장별로 진행해야 함

사업자만 변경되고 사업내용은 동일하게 유지

부가가치세법상 재화의 공급으로 보지 않는 사업의 양도에 속함

 

4. 지점 설립

상가인 경우 본점과 다른 지역일 경우 지점 설치 필요

임대사업장이 여러 곳인 경우는 사업자단위과세 신청

부가가치세는 사업장별로 해야 함

 

5. 사업자단위과세

본점에서 총괄하여 부가가치세를 신고 및 납부

하나의 사업자등록번호로 세금계산서 등 발행

지점 사업자등록 신청서류(이사회 회의록(안건에 주소지에서 부동산임대업 시행하려하는 것), 건물등기부등본, 법인대표 신분증, 법인등기부등본-이사회 회의록 있는 경우 지점 사업자등록시 지점등기는 불필요함)

 

6. 법인 비용처리

인건비

접대비 - 임대법인은 연간 1800만원

복리후생비 - 임직원 급여 총액의 15~30%

사업소득, 기타소득

업무용 차량 1500만원까지는 운행기록부 작성 없어도 가능